Договор ипотеки

Расскажите, пожалуйста, об ипотечном договоре, что в нем должно быть указано?
Владимир, Мурманск.

Ипотечный договор заключается заемщиком и банком-кредитором при получении кредита, а сам договор является фактически договором залога недвижимости (обычно жилья). Заключая договор ипотеки стороны должны убедиться в «юридической чистоте» друг друга, т.е. банк-кредитор должен иметь право заниматься такого рода кредитованием и это должно быть отражено в его учредительных документах, а заемщики должны быть дееспособны и правоспособны.

По действующему законодательству в ипотечном договоре в обязательном порядке должны быть отражены предмет ипотеки, его оценочная стоимость, размер и сроки исполнения обязательств по ипотеке, вид права, на основе которого предмет ипотеки принадлежит заемщику, а также данные об органе государственной регистрации, зафиксировавшем это право.

Теперь рассмотрим подробнее эти пункты.

Предметом ипотеки, как мы уже сказали выше, обычно является жилье (дом или квартира), на которое у заемщика есть право давать его в залог. Не могут быть признаны предметом залога государственные квартиры, находящиеся в муниципальной собственности и иные жилые помещения, не подлежащие приватизации, например служебное жилье. Для обозначения предмета залога в договоре прописываются его описательные характеристики – адрес (полный, с указанием субъекта РФ, района, населенного пункта и т.д.), площадь, количество комнат. Если в залог отдается дом на отдельном земельном участке, то такое жилье может быть предметом ипотеки только при условии залога и прав на землю. Для этого в договоре должны быть указаны дополнительно адрес земельного участка (полный, с указанием субъекта РФ, района, населенного пункта и т.д.), площадь, его кадастровый номер и разрешенные виды деятельности на данном участке. Если ипотечный кредит берется на постройку жилья, в качестве предмета договора могут быть определены само строительство, на любом этапе завершенности, а также строительные и иные материалы и оборудование для строительства.

После определения предмета залога, определяется его оценочная стоимость. В договоре она отражается в виде конкретной суммы. Сумма эта определяется в двухстороннем порядке, т.е. и кредитор и заемщик должны быть с нею согласны. Оценкой закладываемой собственности должны заниматься специалисты, имеющие право на такого рода деятельность. По результатам своей работы они составляют оценочный отчет, в котором также в денежном эквиваленте отражена стоимость закладываемого объекта.

В том случае, если в договоре не отражены эти обязательные пункты, он не считается заключенным или же может быть в любой момент признан недействительным. Соответственно, по неправильно заключенному договору у сторон не возникает никаких прав и обязательств относительно друг друга. Если же договор составлен и заключен по всем правилам, после его вступления в силу у заемщика и кредитора возникают права и обязанности в части исполнения данного договора.

Заемщик имеет право личного проживания в заложенном имуществе и имеет возможность зарегистрировать в нем членов своей семьи. В течение всего срока действия договора заемщик должен сохранять жилье в пригодном состоянии, дабы не допустить снижения его стоимости. Банк-кредитор в праве проверять состояние и сохранность предмета договора. Перепланировка, сдача в аренду или продажа заложенного имущества обычно запрещена, однако на основе дополнительного договора с кредитором может стать доступной.

При нарушении условий договора, при ненадлежащем надзоре за состоянием имущества, а также при нарушении сроков внесения платежей банк может потребовать досрочного погашения кредита. В случае неисполнения этого требования, банк-кредитор может начать решение данного вопроса в судебном порядке.

Теперь перейдем к самому процессу заключения договора ипотеки.

Договор ипотеки заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации по месту нахождения имущества, являющегося предметом ипотеки. В силу договор вступает с момента его государственной регистрации. Для процедуры регистрации от сторон потребуются заявление от залогодателя и залогодержателя, договор ипотеки и его копии, документы, указанные в договоре ипотеки в качестве приложений (при наличии), кредитный договор, исполнение которого обеспечивает ипотека, документ об уплате государственной пошлины. Регистрация ипотеки осуществляется не позднее 15 дней с момента подачи документов. Удостоверяется регистрация путем надписи на договоре ипотеки, содержащей полное наименование органа, осуществляющего регистрацию прав, дату, место регистрации и номер, под которым она зарегистрирована.

По исполнении всех условий договора или в случае прекращения его действия регистрацию ипотеки нужно погасить. Это делают на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя или на основании решения суда о прекращении ипотеки.