Проект федерального закона "О строительных сберегательных кассах"

Внесен 09 октября 2002 депутатами Государственной Думы И.Д. Грачевым, О.Г. Дмитриевой, И.И. Никитчуком и Б.Л. Резником

Настоящий Федеральный закон направлен на развитие системы финансирования гражданами жилищного строительства, приобретения жилых помещений и земельных участков и иных мероприятий по улучшению жилищных условий, на обеспечение правового регулирования деятельности строительных сберегательных касс в Российской Федерации, а также на создание условий для повышения эффективности вложения гражданами своих денежных средств для улучшения их жилищных условий.

Глава I. Общие положения

Статья 1. Основные понятия, используемые в настоящем Законе

Для целей настоящего Федерального закона используются следующие понятия:
строительная сберегательная касса – банк, специализирующийся на привлечении денежных средств физических лиц в строительные сберегательные вклады и предоставлении его вкладчикам кредитов для улучшения жилищных условий в сумме, недостающей накопленных строительных вкладов для осуществления жилищных инвестиций, в порядке, установленном настоящим Федеральным законом;
вкладчик строительной сберегательной кассы – физическое лицо, заключившее со строительной сберегательной кассой договор накопления сбережений для улучшения жилищных условий, в соответствии с которым он после исполнения обязательств по накоплению строительного сберегательного вклада приобретает право на получение кредита для улучшения жилищных условий;
строительный сберегательный вклад – денежная сумма, вносимая вкладчиком в строительную сберегательную кассу по договору накопления сбережений для улучшения жилищных условий с начислением процентов по вкладу одновременно с выплатой вклада, и платежи в счет его пополнения;
улучшение жилищных условий – приобретение в собственность и строительство квартиры, жилого дома, приобретение в собственность земельного участка под строительство жилого строения или земельного участка, на котором находится жилое строение, а также модернизация и реконструкция (ремонт) жилого строения, находящегося в собственности физического лица;
договорная сумма – сумма обязательств строительной сберегательной кассы в части выплат вкладчику, определяемая при заключении договора накопления сбережений для улучшения жилищных условий, включающая сумму возврата вкладчику накопленного строительного сберегательного вклада, процентов по строительному сберегательному вкладу и сумму предполагаемого к выдаче кредита для улучшения жилищных условий;
кредит для улучшения жилищных условий, это:
– кредит, предоставляемый строительной сберегательной кассой в соответствии с договором накопления сбережений вкладчику в целях улучшения жилищных условий после накопления сбережений в сумме, разницы между договорной суммой и суммой возвращаемого вклада строительного сберегательного и начисленных процентов по нему;
– промежуточный кредит, выдаваемый физическому лицу, заключившему со строительной сберегательной кассой договор накопления сбережений для улучшения жилищных условий, до накопления строительного сберегательного вклада, определенного договором накопления сбережений, под рыночную процентную ставку, определяемую договором на выдачу промежуточного кредита;
– кредит с отсрочкой платежа, предоставляемый строительной сберегательной кассой по специальному соглашению лицу, заключившему со строительной сберегательной кассой договор накопления для улучшения жилищных условий погашение которого осуществляется единовременно, за счет накопленного строительного вклада процентов по нему, также за счет суммы кредита, выдаваемого строительной сберегательной кассой вкладчику в соответствии с договором накопления сбережений;
распределение очередности – установленный строительной сберегательной кассой порядок выплат по договорам накопления сбережений, включая сумму строительных сберегательных вкладов, процентов по ним и предоставляемых кредитов, в соответствии с договорами накопления сбережений.

Статья 2. Правовой статус строительных сберегательных касс

Строительная сберегательная касса создается и осуществляет свою деятельность в виде банка в организационно-правовой форме, установленной Федеральным законом "О банках и банковской деятельности" для кредитных организаций.
На строительные сберегательные кассы распространяются требования федеральных законов, установленные для кредитных организаций, с учетом особенностей, определенных настоящим Федеральным законом.

Статья 3. Особенности деятельности строительной сберегательной кассы

1.В целях создания условий повышения эффективности вложения гражданами денежных средств для улучшения жилищных условий строительная сберегательная касса имеет право осуществлять следующие банковские операции:
– привлечение денежных средств физических и юридических лиц во вклады;
– размещение привлеченных во вклады денежных средств физических и юридических лиц от своего имени и за свой счет;
– открытие и ведение банковских счетов физических лиц;
– осуществление расчетов по поручению физических лиц по их банковским счетам;
– купля-продажа иностранной валюты в безналичной форме.
– выдача банковских гарантий.
3.2. Строительная сберегательная касса вправе привлекать в строительные сберегательные вклады денежные средства физических и юридических лиц по договорам накопления сбережений с момента государственной регистрации.
3.3. Строительная сберегательная касса имеет право:
3.3.1. В целях обеспечения выполнения обязательств перед вкладчиками по выдаче им кредитов для улучшения жилищных условий в соответствии с договорами накопления сбережений привлекать денежные средства по договорам займа, межбанковского кредита.
3.3.2. Выдавать кредиты:
– вкладчикам для улучшения жилищных условий в соответствии со статьей 1 настоящего Закона, в том числе на погашение кредитов, полученных вкладчиками строительной сберегательной кассы, для улучшения жилищных условий в других кредитных организациях;
– дочерним и зависимым юридическим лицам, создаваемым строительной сберегательной кассой в целях обеспечения ее деятельности.
3.3.3. Осуществлять сделки с ценными бумагами в следующих случаях:
– при размещении собственных акций и облигаций;
– при размещении свободных денежных средств в государственные ценные бумаги Российской Федерации, ценные бумаги Банка России, а также государственные ценные бумаги стран и центральных банков стран, входящих в число группы развитых стран;
– при размещении свободных денежных средств в эмиссионные ипотечные ценные бумаги российских эмитентов, имеющих высокий рейтинг долгосрочной ликвидности и закладные;
– при привлечении денежных средств в целях формирования кредитных ресурсов для выдачи кредитов по договорам накопления сбережений вкладчикам путем эмиссии ипотечных ценных бумаг.
3.3.4. Размещать временно свободные денежные средства в кредиты и/или депозиты в банках, имеющих высокий рейтинг долгосрочной ликвидности.
3.3.5. Предоставлять поручительство вкладчикам для обеспечения обязательств по кредитам в других кредитных организациях.
3.3.6. Осуществлять консультационные и информационные услуги.
3.3.7. Оказывать посреднические, брокерские услуги, услуги по обработке документов и оценке кредитных рисков для других кредитных организации.
3.3.8. Осуществлять доверительное управление денежными средствами и ценными бумагами по договору с вкладчиками.
3.3.9. Принимать участие в других юридических лицах, если это необходимо для обеспечения деятельности строительной сберегательной кассы. При этом совокупный размер участия в уставных капиталах других юридических лиц не должен превышать 20% величины уставного капитала строительной сберегательной кассы.
3.4. Строительная сберегательная касса вправе выдавать кредиты исключительно для улучшения жилищных условий физическим лицам и только в случаях, когда физическое лицо является ее вкладчиком.
3.5. Установленные настоящей статьей операции и сделки строительная сберегательная касса осуществляет в рублях, а при наличии соответствующей лицензии Банка России, в иностранной валюте.
3.6. Другие операции и сделки, не предусмотренные настоящим Законом, строительная сберегательная касса осуществлять не вправе.

Статья 4. Наименование строительной сберегательной кассы

Строительная сберегательная касса имеет фирменное наименование на русском языке, вправе иметь полное и сокращенное наименование на русском языке, иностранных языках и языках народов Российской Федерации. Строительная сберегательная касса имеет печать со своим фирменным наименованием.
Фирменное наименование должно содержать указание на характер деятельности этого юридического лица посредством использования слов "банк" и "строительная сберегательная касса", а также указание на его организационно-правовую форму.
Ни одно юридическое лицо в Российской Федерации, за исключением получившего от Банка России лицензию на осуществление соответствующих операций, не может использовать в своем наименовании "строительная сберегательная касса" или иным образом указывать на то, что данное юридическое лицо имеет право на осуществление операций и сделок, право на перечень которых установлен для строительных сберегательных касс.

Статья 5. Правила деятельности строительной сберегательной кассы

5.1. Строительная сберегательная касса осуществляет деятельность в соответствии с Правилами деятельности строительной сберегательной кассы, содержащими следующие разделы:
– общие принципы деятельности строительной сберегательной кассы;
– основы договорных отношений с вкладчиками.
5.1. Общие принципы должны содержать устанавливаемые строительной сберегательной кассой:
а) методику определения договорных сумм;
б) порядок оформления договоров по накоплению сбережений;
в) порядок формирования накопительных сберегательных вкладов;
г) методику определения очередности на предоставление вкладчикам кредитов для улучшения жилищных условий в соответствии с договорами накопления сбережений;
д) критерии платежеспособности заемщиков;
е) требования к обеспечению обязательств заемщиков по кредитным договорам;
ж) порядок возврата вкладов по договорам, расторгнутым по инициативе вкладчиков.
5.2. Основы договорных отношений с вкладчиками должны содержать положения:
а) о размерах платежей вкладчиков строительной сберегательной кассы для формирования строительных сберегательных вкладов;
б) о порядке и размерах начисления процентов по строительному сберегательному вкладам и по кредитам в соответствии с договорами накопления сбережений. При этом Правилами предусматривается, что процентная ставка по кредитам определяется в момент заключения строительной сберегательной кассой договоров накопления сбережений, а также ее неизменность на период действия договоров накопления сбережений, включая период погашения кредитов;
в) о минимальном сроке накопления вкладчиками строительных вкладов;
г) о порядке распределения и выплате договорных сумм;
д) о требованиях к обеспечению исполнения обязательств по кредитным договорам;
е) об условиях обязательности страхования имущества, приобретаемого за счет кредитов, предоставленных строительной сберегательной кассой для улучшения жилищных условий и личного страхования заемщиков. Одновременно должно быть предусмотрено, что выгодоприобретателем по указанным договорам страхования является строительная сберегательная касса. При этом сроки, в течение которых вкладчики обязаны заключить договоры страхования, определяются кредитными договорами;
ж) о порядке взаимоотношений строительной сберегательной кассы с вкладчиками и заемщиками;
з) условия возврата вкладов по договорам, расторгнутым по инициативе вкладчиков.
и) о порядке выдачи строительной сберегательной кассой промежуточных кредитов, кредитов с отсрочкой платежа, определение процентных ставок по ним и порядке их погашения.
5.3. Настоящие Правила могут дополняться по усмотрению строительной сберегательной кассы.
5.4. Правила деятельности строительной сберегательной кассы утверждаются Центральным банком Российской Федерации.
5.5. Договор накопления сбережений и выдачи кредита для улучшения жилищных условий составляется в соответствии с указанными выше Правилами.
5.6. Правила деятельности строительной сберегательной кассы в части основ договорных отношений с вкладчиками должны быть доступны для ознакомления любому заинтересованному лицу.

Статья 6. Предоставление информации о деятельности строительной сберегательной кассы

6.1 Строительная сберегательная касса обязана по требованию заинтересованных лиц предоставить:
– копию лицензии на осуществление банковских операций;
– копии иных выданных ей разрешений (лицензий);
– публикуемую отчетность строительной сберегательной кассы;
– правила деятельности строительной сберегательной кассы, в части основ договорных отношений с вкладчиками;
– условие договоров накопления сбережений для улучшения жилищных условий;
– условие предоставления кредитов для улучшения жилищных условий;
– об участии строительной сберегательной кассы в фондах добровольного страхования строительных сберегательных вкладов и об условиях страхования.
6.2. За введение физических лиц в заблуждение путем непредоставления информации, либо путем предоставления недостоверной или неполной информации кредитная организация несет ответственность в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

Статья 7. Надзор за деятельностью строительной сберегательной кассы

1. Государственный надзор за деятельностью строительных сберегательных касс осуществляется Банком России в соответствии с федеральными законами, устанавливающими порядок надзора за деятельностью кредитных организаций.
2. В целях государственного надзора за деятельностью строительных сберегательных касс Банк России устанавливает для них специальные нормативы, отличные от обязательных нормативов, установленных для банков, не имеющих ограничения на осуществление банковских операций и сделок.
Банк России имеет право устанавливать для строительных сберегательных касс размер отчислений в обязательные резервы, подлежащие депонированию в Банке России, с учетом особенностей деятельности строительных сберегательных касс.

Глава II. Накопления сбережений и условия предоставления кредита для улучшения жилищных условий

Статья 8. Договор накопления сбережений для улучшения жилищных условий

8.1. По договору накопления сбережений для улучшения жилищных условий строительная сберегательная касса, принявшая от вкладчика строительный сберегательный вклад, обязуется при условии наступления очередности возвратить сумму строительного сберегательного вклада, выплатить проценты по нему и предоставить вкладчику кредит для улучшения жилищных условий, на условиях и в порядке, предусмотренных настоящим Федеральным законом.
8.2. В договоре накопления сбережений для улучшения жилищных условий вкладчик может указать лицо, к которому в случае смерти вкладчика переходят права и обязанности по договору накопления сбережений для улучшения жилищных условий.

Статья 9. Условия договора накопления сбережений для улучшения жилищных условий

9.1. Условие договора накопления сбережений для улучшения жилищных условий должны содержать :
9.1.1. сумма строительного сберегательного вклада;
9.1.2. размер процентов по строительному сберегательному вкладу;
9.1.3. порядок долевых платежей в счет пополнения строительного сберегательного вклада;
9.1.4. договорная сумма, состоящая из суммы строительного сберегательного вклада, процентов по строительному сберегательному вкладу и суммы кредита для улучшения жилищных условий;
9.1.5. условия наступления очередности по возврату строительного сберегательного вклада и процентов по нему и предоставления кредита для улучшения жилищных условий;
9.1.6. сумма кредита и размер процентов по кредиту для улучшения жилищных условий, который может быть предоставлен при условии наступления очередности в соответствии с договором накопления сбережений для улучшения жилищных условий;
9.1.7. последствия одностороннего расторжения договора накопления сбережений для улучшения жилищных условий по требованию вкладчика.
9.2. В любое время действия договора накопления сбережений для улучшения жилищных условий, в том числе, по накоплению сберегательного вклада, вкладчик имеет право требовать возврата суммы строительного сберегательного вклада и процентов по нему с одновременным отказом от предоставления кредита для улучшения жилищных условий.
9.1.8. Условия неизменности процентных ставок по строительному сберегательному вкладу и кредиту для улучшения жилищных условий в течение всего срока действия договора накопления сбережений.

Статья 10. Условия предоставления кредита для улучшения жилищных условий в соответствии с договором накопления сбережений

10.1. Строительная сберегательная касса обязана предоставить кредит для улучшения жилищных условий в соответствии с договором накопления сбережений вкладчику при одновременном наличии следующих условий:
накопления вкладчикам общей суммы строительного сберегательного вклада;
наступления очередности предоставления кредита для улучшения жилищных условий, определяемой в соответствии с Правилами деятельности строительной сберегательной кассы.
10.2. Строительная сберегательная касса вправе требовать обеспечения исполнения обязательств по кредитному договору.

Статья 11. Кредитный договор

При наступлении условий, предусмотренных статьей 10 настоящего Федерального закона, строительная сберегательная касса и вкладчик заключают кредитный договор о предоставлении кредита для улучшения жилищных условий.
Положения кредитного договора о предоставлении кредита для улучшения жилищных условий должны соответствовать требованиям Правил деятельности строительных сберегательных касс и законодательству Российской Федерации.
В кредитном договоре вкладчик может указать лицо, к которому в случае его смерти переходят права и обязанности по данному договору.

Статья 12. Обеспечение возвратности кредитов по договору накопления сбережений

Кредит для улучшения жилищных условий, предоставляемый строительной сберегательной кассой, обеспечивается залогом приобретаемого за счет предоставленного строительной сберегательной кассой кредита и/или принадлежащего вкладчику на праве собственности недвижимого имущества, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Залог движимого имущества, принадлежащего вкладчику, может являться дополнительным способом обеспечения исполнения обязательств по возврату кредита, полученного в соответствии с договором накопления сбережений.
При нарушении заемщиком обязательств по кредитному договору строительная сберегательная касса вправе досрочно взыскивать предоставленный кредит для улучшения жилищных условий и начисленные по нему проценты, если это предусмотрено кредитным договором, а также обращать взыскание на заложенное имущество в порядке, установленном федеральным законодательством.

Статья 13. Отказ строительной сберегательной кассы от предоставления кредита для улучшения жилищных условий

13.1. Строительная сберегательная касса вправе отказать от предоставления вкладчику предусмотренного договором накопления сбережений кредита для улучшения жилищных условий при наличии обстоятельств, свидетельствующих о том, что кредит не будет возвращен в срок.
13.2. К обстоятельствам, свидетельствующим о том, что кредит не будет возвращен в срок, относятся:
– невозможность вкладчика подтвердить свою платежеспособность;
– отсутствие или недостаточность обеспечения исполнения обязательств по кредитному договору;
– наличие информации, свидетельствующей о недобросовестном исполнении обязательств по отношению к другим кредитным организациям.
13.3. В случае невозможности предоставления вкладчику кредита по основаниям, предусмотренным в пункте 2 настоящей статьи, строительная сберегательная касса обязана возвратить вкладчику сумму строительного сберегательного вклада и проценты по нему либо по заявлению вкладчика продлить действие договора накопления сбережений.
13.4. Порядок возврата строительного сберегательного вклада вкладчику в случае расторжения договора накопления сбережений для улучшения жилищных условий определяется Правилами деятельности строительной сберегательной кассы.

Глава III. Обеспечение финансовой устойчивости деятельности строительной сберегательной кассы, защита прав и интересов вкладчиков строительной сберегательной кассы

Статья 14. Обеспечение финансовой устойчивости строительной сберегательной кассы

В целях обеспечения финансовой устойчивости строительная сберегательная касса обязана создавать страховой фонд на возможные потери по доходам в случае снижения совокупной величины вкладов против совокупной величины обязательств по выдаче кредитов вкладчикам, определяемых исходя из общей договорной суммы строительной сберегательной кассы, предназначенной к распределению. Формирование фонда осуществляется путем отчислений от доходов по процентам, полученным по промежуточным кредитам и кредитам с отсрочкой платежа.
Формирование страхового фонда осуществляется путем направления доходов, полученных по выданным промежуточным кредитам, а также кредитам с отсрочкой платежа, в части, определяемой как разница между процентной ставкой по выданным промежуточным кредитам, а также кредитам с отсрочкой платежа, и процентной ставкой по кредитам, предоставленным вкладчикам в соответствии с договором накопления сбережений.
Величина страхового фонда регулируется ежегодно на конец отчетного года. Максимальный размер его не должен составлять более 1,5% от совокупной величины вкладов ССК на начало текущего года.
Порядок формирования и использования страхового фонда устанавливается Банком России.
Строительная сберегательная касса обязана создавать иные резервы (фонды), размер, порядок формирования и использования которых устанавливаются Банком России.
Строительная сберегательная касса обязана организовывать внутренний контроль, обеспечивающий надлежащий уровень финансовой устойчивости, соответствующий характеру и масштабам проводимых ею операций и сделок.

Статья 15. Особенности выдачи промежуточных кредитов и кредитов с отсрочкой платежа

В целях обеспечения финансовой устойчивости строительной сберегательной кассы суммарная величина промежуточных кредитов и средств с отсрочкой платежа, выдаваемых строительной сберегательной кассой, в том числе без обеспечения, не может быть более 30% от общей суммы выданных строительной сберегательной кассой кредитов.
Данное требование вступает в силу при наличии условий, предусмотренных статьей 10 настоящего закона.

Статья 16. Контроль строительной сберегательной кассы за целевым использованием кредита, полученного для улучшение жилищных условий

16.1. Строительная сберегательная касса осуществляет контроль за целевым использованием предоставленного кредита для улучшения жилищных условий в порядке, установленном Правилами деятельности строительной сберегательной кассы, договором накопления сбережений и кредитным договором.
16.2. Органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, обязаны предоставлять строительной сберегательной кассе по ее запросу сведения о сделках, заключаемых вкладчиками строительной сберегательной кассы.
16.3. В случае использования вкладчиком предоставленного строительной сберегательной кассой кредита на цели, не связанные с улучшением жилищных условий, определенных статьей 1 настоящего закона строительная сберегательная касса вправе потребовать возврата кредита или его части, которая была использована на цели, не связанные с улучшением жилищных условий. Порядок и срок возврата вкладчиком кредита или его части определяются Правилами деятельности строительной сберегательной кассы.

Статья l7. Страхование ответственности вкладчика

1. При заключении кредитного договора строительная сберегательная касса вправе требовать от вкладчика заключения договора с юридическим лицом, осуществляющим страховую деятельность на территории Российской Федерации, договора страхования имущества, приобретаемого для улучшения жилищных условий и договора личного страхования в соответствии с Правилами деятельности строительной сберегательной кассы.

Статья 18. Фонды добровольного страхования строительных сберегательных вкладов

В целях обеспечения обязательств по договорам накопления сбережений строительные сберегательные кассы имеют право создавать фонды добровольного страхования строительных сберегательных вкладов.
Фонды добровольного страхования строительных сберегательных вкладов создаются как некоммерческие организации.
Число строительных сберегательных касс – учредителей фонда добровольного страхования строительных сберегательных вкладов должно быть не менее трех.
Порядок создания, управления и деятельности фондов добровольного страхования строительных сберегательных вкладов определяется их уставами и федеральными законами.

Статья 19. Государственная поддержка

Правительство Российской Федерации в рамках реализации федеральных инвестиционных программ и жилищнокоммунальной реформы в части улучшения жилищных условий граждан оказывает государственную поддержку вкладчикам строительной сберегательной кассы. Формы, объемы и порядок государственной поддержки определяются Правительством Российской Федерации.

Статья 20. Государственное гарантирование вкладов, размещенных в строительных сберегательных кассах

Государственное гарантирование по возврату строительных сберегательных вкладов, определенных договором накопления сбережений для улучшения жилищных условий, осуществляется в размерах и на условиях, определенных законодательством о гарантировании возврата вкладов граждан в банках Российской Федерации с учетом особенностей деятельности строительных сберегательных касс, установленных Банком России с настоящим Законом.

Статья 21. Аудиторская проверка строительной сберегательной кассы

Деятельность строительной сберегательной кассы подлежит проверке аудиторской организацией или независимым аудитором, имеющими в соответствии с законодательством Российской Федерации лицензию на осуществление таких проверок, не менее одного раза в год.
Аудиторская проверка строительной сберегательной кассы осуществляется в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Аудиторская организация или независимый аудитор обязаны составить заключение о результатах аудиторской проверки, содержащее сведения о достоверности финансовой отчетности строительной сберегательной кассы, выполнении ею обязательных нормативов, установленных Банком России, качестве управления строительной сберегательной кассой, состоянии внутреннего контроля и другие положения, определяемые федеральными законами, уставом и Правилами деятельности строительной сберегательной кассы.

Статья 22. Отчетность строительной сберегательной кассы

Строительная сберегательная касса представляет в Банк России отчетность о своей деятельности в форме, порядке и сроки, которые устанавливаются Банком России.
Строительная сберегательная касса публикует в открытой печати квартальную и годовую отчетность в форме и сроки, которые устанавливаются Банком России, после подтверждения его достоверности аудиторской организацией.

Глава V. Заключительные положения

Статья 23. Порядок вступления в силу настоящего Федерального закона

1. Настоящий Федеральный закон вступает в силу с момента его опубликования.
2. Предложить Президенту Российской Федерации в срок до ______ года привести в соответствие с настоящим Федеральным законом изданные им правовые акты.
3. Поручить Правительству Российской Федерации в срок до _____ года:
привести в соответствие с настоящим Федеральным законом изданные им правовые акты;
принять правовые акты, обеспечивающие реализацию настоящего Федерального закона.
4. Поручить Центральному Банку Российской Федерации в срок до ______ года:
привести в соответствие с настоящим Федеральным законом изданные им правовые акты;
принять правовые акты, обеспечивающие реализацию настоящего Федерального закона.

***

Пояснительная записка к проекту федерального закона "О строительных сберегательных кассах"

Характеризуя текущее состояние законодательства в области жилищного ипотечного кредитования, следует отметить, что за последние несколько лет был принят ряд законов, создающих необходимые правовые основы для развития системы жилищной ипотеки, в том числе: Гражданский кодекс Российской Федерации, Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)", Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", Федеральный закон "Об оценочной деятельности" и другие.

Однако имеются проблемы, которые препятствуют эффективному развитию рыночной системы ипотечного кредитования в том виде, в каком это действует в большинстве экономически развитых странах. В первую очередь, это связано с недостаточно четко определенными гарантиями возврата кредитов при осуществлении жилищного кредитования населения, несовершенством налоговой политики, слабого развития правовой базы, регулирующей деятельность различных участников рынка жилищного финансирования граждан, включая деятельность кредитных институтов и их взаимоотношения с заемщиками. Кроме того отсутствуют специализированные кредитные организации, которые могли бы выполнять ссудосберегательные операции с населением.

Все вышеназванное сдерживает активность банков в сфере долгосрочного жилищного ипотечного кредитования.

Опыт реализации программ ипотечного кредитования, в том числе и в регионах, при небольшой финансовой поддержке со стороны местных и региональных органов власти показывает, что рынок ипотечных кредитов развивается очень медленно и неэффективно. В этих условиях имеют место различные формы жилищного кредитования( "суррогаты ипотеки"), которые осуществляются без лицензии Банка России, в результате физические лица несут существенные риски, связанные в большинстве случаев с деятельностью различных структур, которые на этапе строительства привлекают денежные средства граждан, а затем при покупке квартиры предоставляют краткосрочные кредиты в форме рассрочки платежа. Данные схемы имеют, как правило, локальный и ограниченный по объемам эффект. Иногда инвестиционные жилищные проекты носят мошеннический характер, особенно на стадии привлечения денежных средств.

Дальнейшее формирование развитой, отвечающей потребностям современного российского общества системы жилищного кредитования, предполагает обеспечение всесторонней защиты прав и интересов кредиторов и заемщиков, всестороннее правовое регулирование. К такому регулированию следует отнести деятельность строительных сберегательных касс, предусмотренную проектом федерального закона "О строительных сберегательных кассах" (далее – проект закона).

Проект закона устанавливает правовой статус и особенности деятельности специализированных кредитных организаций – строительных сберегательных касс, привлекающих во вклады денежные средства физических и юридических лиц и по накоплению строительных сберегательных вкладов, выдающих кредиты только физическим лицам для улучшения жилищных условий.

Проект закона дополняет и развивает положения, закрепленные Гражданским кодексом Российской Федерации и Федеральным законом "О банках и банковской деятельности".

Представленный проект закона основывается на следующих принципах:
o четкое установление правового статуса строительной сберегательной кассы, в соответствии с которым она создается и осуществляет свою деятельность в виде банка в организационно-правовой форме, установленной Федеральным законом "О банках и банковской деятельности" для кредитных организаций; на строительные сберегательные кассы распространяются требования федеральных законов, установленные для кредитных организаций, с учетом особенностей, определенных проектом закона;
o строго исчерпывающий характер перечня операций и сделок, совершаемых строительной сберегательной кассой, и других разрешенных видов деятельности;
o четкое описание обеспечения финансовой устойчивости строительных сберегательных касс, к которым относится создание резервов и фондов, с указанием порядка формирования таких резервов и фондов;
o принцип "прозрачности" деятельности строительных сберегательных касс, который обеспечивается, в первую очередь, предоставлением информации о деятельности строительных сберегательных касс, объем которой указан в законе;
o установление государственного надзора за деятельностью строительных сберегательных касс, осуществляемого Банком России в соответствии с федеральными законами, устанавливающими порядок надзора за деятельностью кредитных организаций;
o государственная поддержка вкладчиков строительных сберегательных касс.

В соответствии с проектом закона, строительная сберегательная касса – это банк, специализирующийся на привлечении денежных средств физических лиц в строительные сберегательные вклады и предоставлении его вкладчикам кредитов для улучшения жилищных условий в сумме, недостающей накопленных строительных вкладов для улучшения жилищных условий в порядке, установленном проектом закона.

Устанавливая определение понятий "вкладчик строительной сберегательной кассы", "строительный сберегательный вклад", "улучшение жилищных условий", "договорная сумма", "кредит для улучшения жилищных условий", "распределение очередности", проект закона закрепляет положение о том, что деятельность строительной сберегательной кассы осуществляется в соответствии со специальными правилами (Правилами деятельности строительной сберегательной кассы), содержащими следующие разделы:
1) общие принципы деятельности строительной сберегательной кассы;
2) основы договорных отношений с вкладчиками.

Правила деятельности строительной сберегательной кассы утверждаются Центральным Банком Российской Федерации.

При этом определено, что договор накопления сбережении для улучшения жилищных условий и кредитный договор должен составляться в соответствии с Правилами деятельности строительной сберегательной кассы.

В соответствии со статьей 8 проекта закона по договору накопления сбережений для улучшения жилищных условий строительная сберегательная касса, принявшая от вкладчика строительный сберегательный вклад, обязуется при условии наступления очередности возвратить сумму строительного сберегательного вклада, выплатить проценты по нему и предоставить вкладчику кредит для улучшения жилищных условий на условиях и в порядке, предусмотренных настоящим Федеральным законом.

Проект закона содержит нормы, регулирующие основные условия договора накопления сбережений для улучшения жилищных условий.

Проект закона устанавливает обязанность строительной сберегательной кассы по предоставлению кредита для улучшения жилищных условий при одновременном наличии определенных условий: накопления общей суммы строительного сберегательного вклада; наступлении очередности предоставления кредита для улучшения жилищных условий, определяемой в соответствии с Правилами деятельности строительной сберегательной кассы; предоставления вкладчиком обеспечения исполнения обязательств по кредитному договору).

Предоставляя вкладчикам строительной сберегательной кассы возможность накапливать строительные сбережения и право на получение кредита для улучшения жилищных условий, проект закона вместе с тем предусматривает случаи отказа строительной сберегательной кассы от предоставления кредита для улучшения жилищных условий.

Проект закона устанавливает нормы об обеспечении финансовой устойчивости строительной сберегательной кассы, в частности, в виде создания страхового фонда на возможные потери по доходам в случае снижения совокупной величины строительных сберегательных вкладов против совокупной величины обязательств по выдаче кредитов на улучшение жилищных условий, определяемых исходя из договорной суммы, и право строительных сберегательных касс создавать фонды добровольного страхования строительных сберегательных вкладов для обеспечения возврата строительных сберегательных вкладов, выплаты процентов по ним, ликвидности и платежеспособности.

Проект закона предусматривает контроль строительной сберегательной кассы за целевым использованием кредитов для улучшения жилищных условий, несколько видов обязательного страхования, обеспечение возвратности кредитов.

Учитывая важность решения жилищной проблемы для граждан России, проект закона предусматривает, что Правительство Российской Федерации в рамках реализации федеральных инвестиционных программ и жилищно-коммунальной реформы в части улучшения жилищных условий граждан оказывает государственную поддержку вкладчикам строительной сберегательной кассы, формы, объемы и порядок которой определяются Правительством Российской Федерации. Кроме того, в соответствии с проектом закона предусмотрено государственное гарантирование строительных сберегательных вкладов по договорам накопления сбережений на улучшение жилищных условий, которое осуществляется в соответствии с законодательством о гарантировании возврата вкладов граждан в банках Российской Федерации.

В целом принятие Федерального закона "О строительных сберегательных кассах" должно способствовать эффективному развитию рыночной системы ипотечного кредитования путем накопления и участия средств населения для улучшения жилищных условий, снижая нагрузку на бюджет, предназначенный для этих целей. Кроме того, система стройсбережений способствует снижению инфляции, связывая свободные средства и направляя их на инвестиции в реальный сектор экономики, а также обеспечивается снижение нелегального и "серого" оборота средств в сфере недвижимости, особенно на вторичном рынке. Закон содержит 5 глав, 23 статьи.

***

Заключение Правового управления Аппарата Государственной Думы по проекту федерального закона № 246390-3 "О строительных сберегательных кассах"

Изучив по поручению Совета Государственной Думы (пункт 22 протокола № 138 от 17 октября 2002 г.) проект федерального закона № 246390-3 "О строительных сберегательных кассах", Правовое управление Аппарата Государственной Думы сообщает.

Законопроектом регулируются вопросы создания и деятельности строительных сберегательных касс – кредитных организаций, специализирующихся на привлечении денежных средств физических лиц в строительные сберегательные вклады и предоставлении их вкладчикам кредитов для улучшения жилищных условий. Законопроектом определяется перечень банковских операций, которые могут осуществлять указанные кредитные организации, правила их деятельности, устанавливаются требования к договорам накопления сбережений для улучшения жилищных условий, определяются условия предоставления кредита для улучшения жилищных условий в соответствии с данными договорами, а также другие особенности деятельности строительных сберегательных касс. В этой связи необходимо отметить, что установление правил осуществления банковских операций, их допустимое сочетание для кредитных организаций, в том числе правил их материально-технического обеспечения, согласно статье 4 Федерального закона "О Центральном банке Российской Федерации (Банке России)" и статье 5 Федерального закона "О банках и банковской деятельности", отнесено к ведению Банка России и, следовательно, не является предметом регулирования федерального закона.

В законопроекте содержится внутреннее противоречие. Так, на основании статьи 1 проекта строительная сберегательная касса – банк, специализирующийся на привлечении денежных средств физических лиц в строительные сберегательные вклады и предоставлении вкладчикам кредитов для улучшения жилищных условий. В то же время, на основании статьи 3 указанные кредитные организации привлекают во вклады денежные средства не только физических, но и юридических лиц по договорам накопления сбережений.

Положение пункта 3.2 статьи 3 проекта предусматривает возможность строительной сберегательной кассе осуществлять банковские операции с момента государственной регистрации, что не согласуется со статьей 49 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьей 12 Федерального закона "О банках и банковской деятельности", в соответствии с которыми кредитные организации получают право осуществлять банковские операции с момента получения лицензии, выдаваемой Банком России. Следует иметь в виду, что лицензия, согласно статье 13 указанного Закона, выдается после государственной регистрации кредитной организации.

Положение пункта 3.3.2 статьи 3 проекта предлагает установить особый субъектный состав кредитного договора, предоставляя строительной сберегательной кассе право выдавать кредиты только лицам, являющимся вкладчиками этой кредитной организации, а также дочерним и зависимым юридическим лицам, создаваемым строительной сберегательной кассой, и устанавливает исключительно целевой характер предоставления кредита. Данное положение подготовлено без учета требований главы 42 Гражданского кодекса Российской Федерации, в которой четко определены стороны кредитного договора и его содержание. Так, согласно статье 819 Кодекса субъектами кредитного договора являются банк или иная кредитная организация (кредитор), имеющая лицензию Банка России на все или отдельные банковские операции, и заемщик, получающий денежные средства (кредит) в размере и на условиях, предусмотренных договором. При этом следует иметь в виду, что согласно статье 821 Кодекса, основанием для отказа кредитной организации от предоставления заемщику кредита являются обстоятельства, очевидно свидетельствующие о том, что предоставленная заемщику сумма не будет возвращена в срок или в случае нарушения заемщиком предусмотренной кредитным договором обязанности целевого использования кредита (часть 3 статьи 821 Кодекса). Кроме этого, в силу прямого указания части 2 статьи 819 Кодекса к кредитному договору могут применяться правила, предусмотренные § 1 главы 42 Кодекса о договоре займа. Так, согласно статье 814 Кодекса правила о целевом займе применимы к кредитному договору в случае, если условие о целевом использовании заемщиком полученных средств предусмотрено самим договором. Следует иметь в виду, что согласно статье 3 Кодекса нормы гражданского права, содержащиеся в других законах, должны соответствовать Кодексу, и в этой связи данное положение проекта требует правовой доработки.

Положение пункта 3.6 статьи 3 проекта предлагает установить запрет на осуществление строительной сберегательной кассой сделок, не предусмотренных данным проектом, что является ограничением правоспособности юридического лица. Согласно статье 49 Гражданского кодекса Российской Федерации объем гражданской правоспособности юридического лица определяется его учредительными документами. Коммерческие организации, если в их учредительных документах прямо не указан исчерпывающий перечень видов их деятельности, могут заниматься любыми видами предпринимательской деятельности и совершать любые необходимые для этого сделки, если законом или учредительными документами прямо не установлена специальная правоспособность. Данное положение проекта не согласуется с требованиями статьи 5 Федерального закона "О банках и банковской деятельности", установившей запрет на осуществление производственной, торговой и страховой деятельностью, и предоставляющей право кредитным организациям осуществлять, кроме перечисленных в указанной статье Закона банковских операций и сделок, также иные сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации. В этой связи, данное положение проекта требует правовой проработки.

Положение пункта 5.5 статьи 5 проекта устанавливает требование к заключаемым договору накопления сбережений и кредитному договору о соответствии Правилам деятельности строительной сберегательной кассы, утверждаемыми Банком России, которые согласно пункту 5.2 статьи 5 проекта содержат положения о размерах платежей вкладчиков для формирования вкладов, размерах начисления процентов по строительному сберегательному вкладу, об условиях возврата вкладов и обязательности страхования имущества, которые являются обязательными для сторон при заключении этих договоров. Обращаем внимание, что установление правил, обязательных для сторон при заключении и исполнении договоров (типовые договоры, положения и т.п.), согласно статье 426 Гражданского кодекса Российской Федерации, отнесено к полномочиям Правительства Российской Федерации и только в отношении публичных договоров. Следует отметить также, что предлагаемые проектом договоры относятся к договорам присоединения, и к ним применимы правила, установленные в статье 428 Кодекса, согласно которой условия договора присоединения определяются одной из сторон в формулярах или иных стандартных формах, и могли бы быть приняты другой стороной не иначе как путем присоединения к предложенному договору в целом. В этой связи, рассматриваемые положения проекта требуют согласования с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Кроме этого, в подпункте "е" пункта 5.2 статьи 5 проекта предусматривается, что вопросы обязательного страхования имущества, приобретаемого за счет кредитов, предоставленных строительной сберегательной кассой, и условия обязательного личного страхования заемщика, устанавливаются не в силу прямого указания закона, а отнесены к регулированию указанными Правилами. Данное положение проекта требует доработки с учетом требований статей 935 – 937 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которым объекты, подлежащие обязательному страхованию, риски, от которых они должны быть застрахованы, и минимальные размеры страховых сумм определяются законом (п.3 статьи 936 Кодекса), а в случаях, указанных в пункте 3 статьи 935 Гражданского кодекса Российской Федерации, когда на юридических лиц, имеющих в хозяйственном ведении или оперативном управлении имущество, являющееся государственной или муниципальной собственностью, обязательное страхование этого имущества может быть возложено на основании подзаконного акта в установленном законом порядке. Следует отметить, что рассматриваемые договоры страхования являются договорами в пользу третьего лица, по которому, согласно статье 430 Кодекса, исполнение производится не кредитору, а указанному или не указанному в договоре третьему лицу, имеющему право требовать от должника исполнения обязательства в свою пользу. В этой связи, строительная сберегательная касса выгодоприобретателем по названным договорам обязательного имущественного и личного страхования не является. Аналогичное замечание относится и к статье 17 проекта.

Статья 7 проекта нуждается в согласовании с главой Х Федерального закона "О Центральном банке Российской Федерации (Банке России)", регулирующей вопросы банковского регулирования и банковского надзора, осуществляемого Банком России.

В рассматриваемом проекте для оформления отношений между строительной сберегательной кассой и физическими лицами по привлечению денежных средств физических лиц в строительную сберегательную кассу и предоставлению ее вкладчикам кредитов для улучшения жилищных условий предусматривается заключение "договора накопления сбережений" (статьи 8 и 9 проекта) и "кредитного договора" (статьи 10–13 проекта), по которым условия и порядок выплаты процентов по строительному сберегательному вкладу и предоставленному кредиту устанавливаются проектируемым законом. При этом, содержание указанных договоров, исходя из положений проекта о них, соответствуют правовому режиму договора банковского вклада и кредитному договору, правила о которых урегулированы соответственно в главах 42 и 44 Гражданского кодекса Российской Федерации. Кроме этого, предлагаемые проектом договоры содержат также элементы иных договоров, предусмотренных гражданским законодательством. Вместе с тем правила, содержащиеся в главах 42 и 44 Кодекса не допускают установление иным законом особенностей содержания договора банковского вклада и кредитного договора, а установление условий названных договоров являются предметом регулирования сторон при их заключении, и не являются предметом правового регулирования федерального закона. Из положений статей 8–13 проекта следует, что рассматриваемый проект при привлечении строительной сберегательной кассой денежных средств физических лиц и предоставлении своим вкладчикам кредитов для улучшения жилищных условий обязывает оформлять указанные отношения только путем заключения смешанных договоров, элементы которых предписываются проектируемым законом, что нарушает принцип свободы договора, закрепленного в статье 421 Кодекса, означающего возможность заключать договор по самостоятельно разработанной модели (смешанный договор), не ограничиваясь конструкциями, предусмотренными гражданским законодательством, имея в виду, когда содержание соответствующих условий предписано законом или иными правовыми актами.

Статья 20 проекта предусматривает государственное гарантирование строительных сберегательных вкладов, что не согласуется со статьей 840 Кодекса, согласно которой обеспечение вкладов граждан должно осуществляться путем обязательного их страхования. При этом возврат вкладов граждан в банках, в уставном капитале которого более пятидесяти процентов акций или долей участия принадлежит Российской Федерации или субъекту Российской Федерации, а также муниципальному образованию, гарантируется их субсидиарной ответственностью по требованиям вкладчика к банку.